Le bail commercial est un contrat important pour l’entrepreneur, c’est un engagement à long terme et indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Nous vous expliquons les dix points essentiels de ce contrat.
1. La forme du bail commercial
Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit. Il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin. Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire. Il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.
2. La durée du bail commercial
Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, c’est donc un engagement à long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue. Toutefois, il est possible de conclure un bail de courte durée.
3. Le loyer du bail commercial
Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées. Le loyer doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.
4. Les principales obligations du bailleur
Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :
- Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains)
- Mettre à disposition les biens loués au locataire
- Maintenir les biens en état de servir
- Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.
5. Les principales obligations du locataire
En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :
- Payer le loyer dans les délais au bailleur
- Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.
6. La révision triennale du loyer
A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer. L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
7. La sous-location des biens loués
Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur. Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes : le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extra-judiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.
8. La résiliation du bail commercial
Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :
- Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail
- A l’issue de chaque période triennale
- Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer
- Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
9. Le renouvellement du bail commercial
A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire. Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.
10. Le refus de renouvellement du bail commercial
Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.
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