Au travers de notre précédent article sur le droit au bail, vous avez pu découvrir les fondements de cet élément. Nous souhaitons vous en faire découvrir davantage afin de comprendre son fonctionnement.
Le « droit au bail » est un élément du fonds de commerce, qui peut être évalué et faire l’objet d’une transaction. Lorsqu’on achète un bail commercial, on achète avant tout un emplacement.
Le « droit au bail » c’est la possibilité pour un locataire de transférer, moyennant finance, son bail commercial en cours et l’usage du local concerné à un autre commerçant.
Acquisition d’un bail commercial, pour quel type d’activité ?
Le contrat de bail contient une clause déterminant la nature de l’activité qui doit être exercée dans les locaux. Le locataire doit exercer une activité conforme au bail, tel qu’il a été défini lors de la conclusion du bail commercial. Ainsi le nouveau locataire faisant l’acquisition de ce « droit au bail » peut effectuer dans les locaux, l’activité ou les activités qui sont inscrites dans le bail commercial. Cela signifie que la copropriété a accepté au préalable cette activité.
Assurément le nouveau détenteur du droit au bail peut conserver l’activité ou demander une déspécialisation du bail. La déspécialisation consiste pour le locataire à exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes, de celles prévues dans le bail. Il s’agit alors d’un changement d’activité.
Ce changement d’activité entraine des répercussions, en effet le bailleur sera en droit de demander une augmentation de loyer sans attendre la révision triennale. Le propriétaire peut également demander une indemnité de déspécialisation au locataire. L’ensemble de ces conséquences doivent être prises en compte lors de la cession. Le Cabinet Hermès peut être amené à négocier cette indemnité lors du suivi de votre projet.
Le bail 3/6/9, de quoi s’agit-il ?
Il est important de savoir que le bail commercial classique est également appelé bail 3/6/9. La durée du bail commercial est au minimum de 9 ans. Le locataire peut résilier son contrat, mais il doit respecter une certaine durée. Effectivement, il peut mettre fin à son contrat à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans et il devra prévenir le bailleur au moins six mois à l’avance.
Si le détenteur du bail commercial souhaite mettre fin à son contrat, deux solutions s’offrent donc à lui :
- Dénoncer le bail
- Céder son bail commercial.
La valeur du droit au bail, comment est-elle définie ?
Le bail s’apprécie en fonction de différents critères des qualités du local, c’est-à-dire :
- L’emplacement,
- La taille de local,
- Les prestations associées
- Le niveau du loyer.
La phrase de l’expert :
« La valeur d’un droit au bail, s’exprime principalement par la dynamique commerciale autour de l’emplacement et des différentes enseignes aux alentours »
L’estimation du droit au bail est ainsi complexe. En effet, elle prend en compte de multiples facteurs. Assurément s’agissant d’un acte libre, le nombre de clauses pouvant impacter la valeur de la cession sont nombreuses. C’est pourquoi l’estimation de la valeur est souvent réalisé par un professionnel de l’immobilier.
Le Cabinet Hermès s’engage à réaliser l’estimation de votre bail commercial et à vous accompagner sur l’ensemble des démarches pour mener à bien votre projet.
