Le lexique de l'immobilier commercial - Cabinet Hermès

Le lexique de l’immobilier commercial

Après notre premier article sur le lexique de l’immobilier, nous avons décidé de vous en apprendre davantage sur les termes propres à l’immobilier commercial. Ces termes techniques ne sont pas toujours évidents à comprendre, nous vous donnons les principales définitions.

Bail commercial

Un bail commercial est un contrat de location qui unit un commerçant, un artisan, un industriel, et le propriétaire des lieux. Il est généralement signé pour une durée de 9 ans. Toutefois le locataire a la possibilité de résilier son bail à l’issue de chaque période triennale.

Commercialité

D’après la Cour d’Appel de Paris (arrêt du 23/11/1993), la commercialité est définie comme “l’aptitude d’un secteur (urbain) de générer du chiffre d’affaires pour le commerçant considéré ».

Les facteurs de commercialité sont nombreux le flux de passants, l’ensoleillement, l’angle de rue, la facilité d’accès, la desserte par les transports en commun, les facilités de stationnement, l’environnement commercial et la proximité de grandes enseignes, l’urbanisme et la voirie (axes de circulation automobile, voie piétonne).

Déspécialisation

La déspécialisation est associée au bail commercial. Elle intervient lorsqu’il y a un changement par le locataire de la destination des locaux commerciaux tels qu’elle est spécifiée dans le bail commercial.

On parle de déspécialisation partielle lorsque le locataire adjoint de nouvelles activités à celle spécifiée dans le bail commercial. Il y a déspécialisation totale lorsqu’il y a un changement total de l’activité.

Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité sont l’ensemble des facteurs de situation qui donnent la valeur à un local commercial : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. (article R 145-6 du Code du Commerce).

Immobilier commercial 

Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’immobilier commerciale représente « l’ensemble des biens immobiliers détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants, et qui en retirent un revenu à titre habituel ».

Indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une indemnité due par un bailleur au preneur d’un bail commercial à partir du moment où le renouvellement de son bail lui est refusé, alors qu’il remplissait l’ensemble des conditions. Les composantes du montant de cette indemnité sont prévues dans l’article L. 145 – 14 du Code de commerce. “L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et des réinstallations, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

Indice des loyers commerciaux (ILC)

L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice trimestriel créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie. Il est constitué d’indices représentatifs de l’évolution (calculés en moyenne) :

  • Des prix à la consommation
  • Des prix de la construction neuve
  • Du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Local commercial

Un local est dit commercial lorsqu’il est exploité pour l’exercice d’une activité commerciale. La location d’un local commercial est de plein droit dans le champ d’application du statut des baux commerciaux.

Locataire

Un locataire est toute personne physique ou personne morale titulaire d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial.

Location-gérance

La location-gérance est un type de contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie son exploitation à une personne physique ou morale appelée « gérant » en échange du paiement d’un loyer ou d’une redevance.

Pas-de-porte ou droit d’entrée

Le droit d’entrée, également appelé pas-de-porte, correspond au montant d’une somme payée en plus du loyer, et versée en une seule fois au moment de l’entrée dans le lieu, dans le cadre de la signature d’un bail commercial. Cette somme correspond soit à une partie du loyer payé d’avance, soit à la contrepartie de l’immobilisation du bien du bailleur.

Période triennale

La période triennale, à savoir trois ans, est la période après laquelle un locataire a la possibilité de mettre fin par anticipation à son bail commercial prévu pour une durée de 9 ans, sans justification, en respectant un préavis de 6 mois.

Révision du loyer

La révision du montant du loyer est une opération qui peut se faire chaque année à la demande du propriétaire, en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du cout de la construction (ICC), ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Si vous souhaitez avoir plus d’informations concernant notre secteur d’activité, n’hésitez pas à prendre directement contact avec nous, nous serons ravis de répondre à vos questions et de vous accompagner dans vos projets d’immobilier professionnels.

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