Murs commerciaux - Définition, avantages - Cabinet Hermès

Les murs commerciaux : définitions, avantages ...

Qu’est-ce-que les murs commerciaux ?

Que vous soyez exploitant ou que vous soyez investisseur, il est essentiel de connaître la particularité des murs commerciaux. Définitions, avantages, composition on vous donner les éléments clés.


En immobilier commercial , il faut savoir différencier le fonds de commerce des murs commerciaux. 

En effet, « les murs » c’est le local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce. L’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit locataire soit propriétaire des murs. Quand ce dernier est propriétaire des murs et qu’il souhaite s’en séparer, il a le choix entre vendre son fonds seul ou le vendre avec les murs.

Remarque: Le fonds de commerce  lui, comprend des éléments corporels, le matériel, les marchandises et les équipements, ainsi que les éléments incorporels tels que la clientèle et le droit au bail.  

Il existe deux types de murs commerciaux : 

  1. Les murs occupés : Il y a la présence d’un bail commercial ou même l’achat d’un fonds de commerce.
  2. Les murs libres : Le propriétaire d’un local vend à un acquéreur les murs dont il est propriétaire. L’acquéreur peut choisir de s’y installer pour y exercer son activité, ou de mettre en place une location.

Comment évaluer la valeur des murs commerciaux? 

La valeur des murs commerciaux dépend de plusieurs éléments : 

Tout d’abord, la situation géographique :

Les centres-villes, les rues piétonnes, les transports, la proximité avec une zone commerciale, les artères commerçantes …  Ce sont les « Emplacement n°1 » les plus recherchés et demandés par les acquéreurs.  Il existe ensuite les « Emplacements n°1  bis » ou « Emplacement n°2 » qui dépendent de la zone, du passage des piétons, des rénovations … Cette situation géographique est l’élément qui influe le plus sur la valeur des murs. 

Ensuite, la rentabilité. 

Ce critère est déterminant par rapport au logement.  La rentabilité de l’affaire actuelle joue également considérablement sur la valeur des murs commerciaux et donc du loyer. 

La surface réelle et pondérée : 

Elles sont calculées en mètres carrés. La surface pondérée tient compte des lieux de passage, des sanitaires et autres espaces non liés directement à l’activité commerciale.

D’autres variables annexes peuvent venir influer sur la valeur des murs telles que des sorties d’évaluation, une vitrine, la qualité des installations électriques ou la conformité avec les normes actuelles. 

Enfin, l’environnement extérieur rentre également en compte. Les types de commerces qui sont ou qui prévoient d’être installés. 

Remarque : La valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) sera plus facilement estimée que celle de murs libres lorsqu’ils n’ont jamais hébergés d’activités commerciales.

Quels sont les avantages de l’acquisition de murs commerciaux ? 

L’acquisition d’un local commercial peut être intéressante pour l’acquéreur quand il souhaite réaliser un investissement locatif. L’investissement peut être très attractif pour ce dernier, lorsqu’il achète des locaux occupés. L’acquéreur a, d’une part la connaissance de la rentabilité de l’affaire en question. D’autre part, dans un bail commercial, le locataire s’engage pour une durée de 9ans ( possibilité de résiliation tous les 3ans). Le propriétaire des locaux est donc sûr de conserver son locataire pour toute cette durée. 

Si les murs sont achetés dans le but d’être occupés par l’acquéreur lui-même, il y a également plusieurs avantages : 

  • D’abord, le propriétaire n’a plus de loyer à payer pour l’exploitation de ses locaux. 
  • Ensuite, il n’est plus engagé juridiquement par un contrat de bail. 
  • Enfin, le local lui appartient. Ainsi, comme en immobilier d’habitation, le propriétaire est libre de réaliser les travaux ou aménagement qu’il souhaite dans son local. 

La procédure peut également être avantageuse au niveau fiscal puisque l’acquéreur peut déduire plusieurs dépenses des murs commerciaux ( frais d’amortissement, entretiens …) 

L’accompagnement du Cabinet Hermès. 

Il est important de savoir qu’un tel investissement nécessite des connaissances techniques.  Le Cabinet Hermès s’engage à vous accompagner et met à disposition toute son expertise dans la vente, l’achat ou la location de murs commerciaux. Grâce à des conseillers experts dans le domaine, Le Cabinet Hermès vous garantit une opération de cession dans les meilleures conditions de marché. 

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Spécialiste de la transaction immobilière destinée aux professionnels, le Cabinet Hermès bénéficie d’un ancrage territorial très fort. Ce qui représente une réelle valeur ajoutée pour ses clients. Nos experts vous accompagnent dans vos développements immobiliers pour optimiser les performances et les projets de votre entreprise. L’achat et la vente de fonds de commerce ou l’investissement immobilier, la connaissance du marché et de sa territorialité sont des facteurs clés de succès. Grâce à notre implication quotidienne et notre proximité auprès des acteurs locaux du commerce et de l’immobilier professionnel, nous sommes leader sur notre secteur avec 40 collaborateurs, 8 000 acheteurs et vendeurs mandatés et environ 300 transactions/an en moyenne.

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